Sözleşme Şartlarının Haksız Olması

Kentsel dönüşüm projelerinde kat malikleri ile müteahhit firmalar arasında imzalanan sözleşmeler, sürecin hukuki temelini oluşturan en önemli belgelerden biridir. Ancak bu sözleşmelerin içeriği, çoğu zaman maliklerin yeterince bilgi sahibi olmaması veya acele kararlar alması nedeniyle haksız şartlar içerebilir. Bu durum, dönüşüm sürecinde ciddi hak kayıplarına ve uzun süreli hukuki ihtilaflara yol açabilir.

Haksız sözleşme şartları genellikle maliklerin aleyhine şu şekillerde ortaya çıkar:

1. Teslim Sürelerine Uymama
   Müteahhitin projeyi zamanında tamamlamaması durumunda, maliklerin mağduriyetini telafi edecek net bir düzenlemenin bulunmaması. Teslim süresinin belirsiz bırakılması, süreç boyunca maliklerin haklarının zayıflamasına neden olabilir.

2. Eksik veya Yanlış Şartlar
   Sözleşmelerde, yapılacak binanın teknik özellikleri, bağımsız bölümlerin büyüklüğü, ortak alanların kullanımı gibi hususların açıkça belirtilmemesi. Bu durum, projede teslim edilen bağımsız bölümlerin maliklerin beklentilerini karşılamamasına yol açabilir.

3. Cezai Şartların Dengesizliği
   Müteahhitin sözleşmeye aykırı davranması durumunda uygulanacak yaptırımların ya çok düşük ya da hiç belirtilmemesi. Buna karşılık, malikler için ağır yükümlülüklerin konulması.

4. Maddi Yükümlülüklerin Maliklere Yüklenmesi
   Kimi sözleşmelerde, inşaat maliyetlerine dair öngörülemeyen masrafların maliklere yansıtılacağına ilişkin hükümler yer alabilir. Bu, malikleri başlangıçta beklemedikleri büyük finansal yükler altına sokabilir.

5. Tapu Devri ve Hakların Korunmaması
   Yeni dairelerin tapularının devrine ilişkin şartların net olmaması ya da müteahhit lehine tek taraflı avantaj sağlayan düzenlemelerin yer alması.

Sözleşme şartlarının haksız olmasının önüne geçmek için, malikler sözleşme imzalamadan önce mutlaka hukuki destek almalıdır. Sözleşmenin içeriğinin uzman bir avukat tarafından detaylı şekilde incelenmesi, gelecekte yaşanabilecek sorunları büyük ölçüde önler. Ayrıca, sözleşmenin taraflar arasında adil bir şekilde müzakere edilmesi ve maliklerin haklarını koruyacak açık ve net düzenlemelerin yapılması, dönüşüm sürecinin güven içinde ilerlemesini sağlar.

Sonuç olarak, kentsel dönüşümde sözleşme şartlarının haksız olması, yalnızca bireysel hak kayıplarına değil, projenin tamamlanamamasına kadar varabilecek sorunlara yol açabilir. Bu nedenle sözleşmelerin şeffaf, dengeli ve mevzuata uygun şekilde hazırlanması, dönüşüm sürecinin en kritik adımlarından biridir.