Kentsel Dönüşümde Değer Tespiti ve Paylaşım Sorunları

Kentsel dönüşüm projelerinde en önemli ve tartışmalı konulardan biri, mevcut bağımsız bölümlerin değer tespiti ve yeni projede hak sahiplerine yapılacak paylaşımın adil bir şekilde belirlenmesidir. Bu süreçte kat maliklerinin beklentilerinin karşılanmaması veya adaletsizlik algısı, dönüşüm projelerinde ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Değer Tespiti Sorunları
Mevcut taşınmazların değer tespiti, genellikle bir ekspertiz firması ya da bilirkişiler aracılığıyla yapılır. Ancak bu tespitler sırasında, kat maliklerinin talepleri ve bağımsız bölümlerin gerçek piyasa değerleri arasında uyumsuzluk yaşanabilir. Örneğin:

• Eksik Değerleme: Bağımsız bölümlerin bulunduğu lokasyon, manzara, büyüklük, kullanım durumu gibi özelliklerinin yeterince dikkate alınmaması.

• Adil Olmayan Kararlar: Ekspertiz raporlarının objektif olmadığı veya bazı maliklerin lehine sonuçlar doğurduğu algısı.

Paylaşım Sorunları
Yeni projede bağımsız bölümlerin dağıtımı, genellikle mevcut taşınmazların değerlerine göre yapılır. Ancak bu paylaşımın nasıl belirleneceği konusunda uyuşmazlıklar sıkça ortaya çıkar:

1. Metrekare Kaybı veya Artışı: Bazı maliklerin yeni projede daha küçük bir alan elde etmesi, diğerlerinin ise alan kazanması gibi durumlar adaletsizlik algısı yaratabilir.

2. Ortak Alanlar: Otopark, bahçe gibi ortak alanların kullanımı ve paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilir.

3. Hak Sahiplerinin Talepleri: Kat maliklerinin bazıları daha büyük bir daire talep ederken, diğerleri maliyeti karşılamak istemeyebilir.

Hukuki ve Uzlaşma Yolları
Değer tespiti ve paylaşım sorunlarının çözümünde, tarafların adil bir uzlaşmaya varması önemlidir. Ancak bu her zaman mümkün olmadığında, sürecin hukuki yollara taşınması kaçınılmaz hale gelir. Bu noktada:

• Malikler, tespit ve paylaşım kararlarına itiraz ederek, bilirkişi raporları veya mahkeme kararları ile haklarını savunabilir.

• Sürecin en başında bağımsız ve güvenilir ekspertiz firmaları ile çalışılması, sorunların önlenmesine katkı sağlar.

• Hak sahipleri, dönüşüm süreci boyunca şeffaf bir şekilde bilgilendirilmeli ve katılımcı bir yaklaşım benimsenmelidir.

Sonuç
Değer tespiti ve paylaşım sorunları, kentsel dönüşüm projelerinde hem hukuki hem de sosyal açıdan hassas bir konudur. Sürecin adil, şeffaf ve mevzuata uygun şekilde yürütülmesi, hem maliklerin haklarını koruyacak hem de projelerin başarıyla tamamlanmasını sağlayacaktır. Bu nedenle, uzman hukuki ve teknik danışmanlık alınması, sürecin daha sağlıklı ilerlemesine büyük katkı sağlar.